En base a la sentencia número 1239/2020, del 1 de octubre, por parte del Tribunal Supremo, se resuelve que ni del artículo 36 RDL 3/2004 ni del artículo 39 RD1775/2004 se desprende que deba existir una correlación financiera entre la cantidad obtenida por la venta de la vivienda transmitida y la cantidad reinvertida en la nueva vivienda habitual. Y tampoco que el dinero empleado en financiar la nueva vivienda no pueda ser tomado a préstamo de un tercero.

Dicha sentencia, resuelve un recurso de casación en el que la recurrente vendió una vivienda valorada en 210.354,24 €, mediante escritura pública, por 600.000€. La Administración calculó una ganancia patrimonial de 263.808,03 €, fijando la cantidad a reinvertir en 347.661,39 €.

La inspección consideró que solo había reinversión en los 32.000 € y las amortizaciones del préstamo durante los dos años posteriores a la compra, pero no había reinversión por el resto de la cuantía. Esta consideración se fundamenta en los artículos 39.1 del RD 1775/2004 y 36 TRLIRPF 3/2004.

El art. 39.1 del RD 1775/2004 dice que “la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.”

Por otro lado, el artículo 36 TRLIRPF, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004 expone que:

” Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

En el recurso, la recurrente cita como infringidos ambos artículos, puesto que entiende que la Administración realiza una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física, entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado, en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen). Ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito.

El Tribunal Supremo, coincide con la recurrente en que la Administración realiza una interpretación del concepto de reinversión, prácticamente física. En la sentencia, argumentó lo siguiente:

“Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto – Real Decreto 1775/2004, 30 de julio – , no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

Por ello, el TS consideró dar lugar al recurso y anular la sentencia recurrida.

Con esta sentencia, ya no van a existir restricciones para la reinversión. Solo se exigirá que la vivienda nueva suponga una mayor inversión que lo obtenido en la venta anterior.

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