La legislación española ha experimentado cambios significativos respecto a la capacidad de las comunidades de propietarios para modificar las cuotas aplicables a viviendas destinadas al alquiler, especialmente en el caso de los alojamientos turísticos. A partir del 3 de abril de 2025, se ha establecido una nueva normativa que permite, bajo determinadas condiciones, incrementar las cuotas a ciertos propietarios que destinan sus viviendas al alquiler.
Marco legal general de las cuotas de comunidad
Las cuotas de comunidad de propietarios se determinan mediante un coeficiente de participación, que considera diversos factores como la superficie útil del inmueble, el uso previsto de elementos comunes y otros aspectos relevantes. Normalmente, estas cuotas son responsabilidad del propietario de la vivienda, independientemente de si está alquilada o no.
Cuando una vivienda está alquilada, el responsable del pago de la cuota de comunidad sigue siendo generalmente el propietario. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite, mediante acuerdo explícito en el contrato de alquiler, que el inquilino asuma este gasto, la obligación legal recae originalmente sobre el propietario del inmueble. Si el contrato no especifica lo contrario, será el propietario quien deberá asumir este desembolso mensual.
Transferencia de gastos al inquilino
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Esta disposición permite que, mediante acuerdo contractual, el inquilino pueda asumir estos gastos, aunque muchos propietarios prefieren incluir estos costes en el precio del alquiler para simplificar la gestión y poder deducir fiscalmente estos gastos.
Limitaciones para incrementar cuotas a propietarios que alquilan
Hasta hace poco, la modificación del sistema de reparto de gastos comunitarios requería la unanimidad de todos los propietarios en junta, debiendo inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública para su validez legal. Esto hacía prácticamente imposible aplicar incrementos específicos a las viviendas alquiladas.
De hecho, según la información disponible, incrementar las cuotas de comunidad específicamente a las viviendas que se encuentren alquiladas de forma tradicional no es legal, ya que dicho acuerdo podría ser anulable por considerarse discriminatorio. La legislación española protege a los propietarios de viviendas alquiladas de estos potenciales sobrecostes no justificados.
Nueva normativa para alquileres turísticos desde abril 2025
La situación cambia sustancialmente cuando hablamos de viviendas destinadas al alquiler turístico. A partir del 3 de abril de 2025, ha entrado en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que permite a las comunidades incrementar hasta un 20% la cuota de comunidad específicamente a los propietarios que destinan sus viviendas al alquiler turístico.
Esta reforma establece que la actividad de alquiler turístico está prohibida de antemano en los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, salvo que la Junta de Propietarios la apruebe expresamente. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal regula esta materia estableciendo que:
«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de alquiler turístico… requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%».
Justificación del incremento para alquileres turísticos
El fundamento de este incremento es cubrir el posible gasto adicional que implica el alquiler turístico, como el mayor desgaste o uso intensivo de las zonas comunes. La rotación constante de huéspedes, el uso más intensivo de ascensores, zonas comunes y servicios generales, justifica este tratamiento diferenciado respecto a las viviendas de uso residencial habitual.
Procedimiento para aprobar el incremento de cuotas
Para que la comunidad de propietarios pueda aplicar este incremento a las viviendas de uso turístico, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Celebración de una junta de propietarios donde se someta a votación el incremento de la cuota.
- Aprobación por una mayoría cualificada de tres quintas partes (60%) del total de propietarios.
- Que estos propietarios representen, a su vez, tres quintas partes (60%) de las cuotas de participación del edificio.
Es importante destacar que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, por lo que sólo se aplicarían a partir de su aprobación formal.
Diferencia entre alquiler tradicional y turístico
La normativa establece una clara distinción entre el alquiler tradicional (de larga duración o vivienda habitual) y el alquiler turístico. Mientras que no se permite incrementar las cuotas a propietarios que alquilan su vivienda de forma tradicional, sí se autoriza este incremento para aquellos que destinan sus propiedades al alquiler turístico.
Esta distinción responde a la diferente naturaleza y efectos de ambos tipos de alquiler sobre la comunidad. El alquiler turístico implica un uso más intensivo de las instalaciones comunes, mayor rotación de personas y potencialmente un impacto mayor en la convivencia comunitaria.
Conclusión
La comunidad de vecinos no puede incrementar las cuotas de comunidad a los propietarios que alquilan su vivienda de forma tradicional, pues sería un acuerdo potencialmente discriminatorio y anulable. Sin embargo, desde el 3 de abril de 2025, sí puede incrementar hasta un 20% las cuotas a los propietarios que destinan sus viviendas al alquiler turístico, siempre que se cuente con la aprobación de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta distinción legal refleja la creciente preocupación por el impacto del alquiler turístico en las comunidades residenciales y busca un equilibrio entre el derecho de propiedad y los intereses colectivos de los vecinos que residen de forma permanente en el edificio.
