Desde que nos hemos visto confinados en nuestro hogar para luchar frente a la pandemia COVID-19, virus conocido comúnmente como Coronavirus, muchos arrendadores y arrendatarios, tanto de vivienda como de local de negocio, se han visto asaltados por una serie de preguntas, ya sea porque la merma importante en sus ingresos les hace difícil afrontar los nuevos devengos de mensualidades, o porque el impago de estas les puede poner en situaciones peliagudas.
Es decir, si somos arrendatarios, ¿podemos dejar de pagar la renta de mi contrato de arrendamiento?; y si somos arrendadores ¿tenemos que permitir que mi arrendatario vea reducida su cuota o incluso consentir que no la pague?
Tenemos, en particular, dos situaciones posibles:
a) En el contrato existe una cláusula sobre fuerza mayor:
Habrá que estar a lo dispuesto por las partes al respecto, pues sigue plenamente vigente el principio de autonomía de la voluntad.
b) En el contrato, como es usual, no existe cláusula sobre fuerza mayor:
Partimos de la base de que en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 no se ha adoptado, todavía, medida alguna para regular de forma especial esta cuestión. En consecuencia, hemos de echar nuestra mirada a la legislación ordinaria. Para ello hemos de atender a las figuras jurídicas de caso fortuito o fuerza mayor, y la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus.
b.1) Caso fortuito o fuerza mayor: Supondrían la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones pactadas. Se ha de tener en cuenta que, según dilatada jurisprudencia, a las deudas pecuniarias se les aplica el principio “perpetuatio obligationis” en el sistema de riesgos y, en consecuencia, no se les puede aplicar la imposibilidad del cumplimiento. Como mucho se podría contemplar un retraso o un incumplimiento temporal, pero la fuerza mayor no actuará como causa extintiva de la obligación. O lo que es lo mismo, hasta que no haya insolvencia del deudor no hay imposibilidad sobrevenida que extinga la obligación. Sin embargo, tal y como se ha dicho, esta figura podría contemplarse para incumplir temporalmente una obligación.
b.2) Alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus: Es una cláusula implícita en la contratación (es decir, que no consta expresamente en el contrato) que tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones acordadas por la existencia de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad. Lo que busca esta doctrina es modificar el contrato para compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida. En este sentido, y en concordancia con lo anterior, la doctrina y la jurisprudencia han tendido a negar la capacidad de resolver el contrato, salvo cuando no sea posible restablecer de otra manera el equilibrio de otra forma el equilibrio de las prestaciones, y así se ha venido a reconocer de forma reciente por el tribunal Supremo.
Para la aplicación de esta regla, y sin entrar a tecnicismos, se necesitan cuatro requisitos: Cambio de circunstancias, imprevisibilidad, excesiva onerosidad, y subsidiariedad. Baste apuntar aquí que, dada la situación actual, podría entenderse cumplidos todos los requisitos siempre que al arrendatario se le provoque un sustancial incremento del coste de la prestación (por ejemplo, porque ha sido despedido de su trabajo; o, si es un empresario, porque el bien ha sufrido una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida (por ejemplo, porque no puede abrir su negocio.
Conclusión:
Toda vez que no ha se regulado un periodo transitorio para el periodo de alarma, es seguro que la conflictividad judicial a este respecto se va a disparar en el futuro. En este momento, estamos viendo a muchos inquilinos remitir cartas a sus arrendadores sobre la base de la cláusula rebus sic stantibus, lo que sin duda animará a muchos arrendadores a acudir a la vía jurisdiccional para reclamar el importe de las rentas. Pero también veremos a muchos arrendatarios que acudirán a la vía judicial a reclamar la devolución de los importes abonados en exceso, sobre la base de la citada cláusula, e interpretando que ha existido un enriquecimiento injusto del arrendador por no asumir ningún tipo de consecuencia de esta crisis y hacer recaer toda la carga en el arrendatario.
En cualquier caso, para evitar esta problemática, se aconseja a arrendador y arrendatario negociar una solución consensuada que sea satisfactoria para ambas partes, ya sea mediante la reducción temporal de las cuotas de alquiler o, incluso, en circunstancias más graves, mediante la suspensión temporal del contrato de arrendamiento